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Immobilienrente +++ Fragen und Antworten zur Verrentung von Immobilien

Wer im Laufe der Zeit eine selbstgenutzte Immobilie – ein Haus oder eine Wohnung – gekauft hat, hat eine kluge Entscheidung getroffen. Es geht jedoch noch besser. Sie können die eigene Immobilie im Alter wieder zu Geld machen!

Doch wie kann man das in der Immobilie gebundene Kapital nutzbar machen, ohne dabei sein gewohntes Umfeld zu verlassen? Eine Immobilienverrentung vereint das “wohnen bleiben” mit einer “Zusatzrente” und bietet eine Vielzahl von Möglichkeiten.

Generell wird zwischen 2 Modellen unterschieden: Man vereinbart entweder eine lebenslange Leibrente oder eine zeitlich befristete Zeitrente. Aufgrund der flexiblen Vertragsgestaltung können auch individuelle Wünsche berücksichtigt werden. So können die monatlichen Rentenzahlungen beispielsweise mit einer Einmalzahlung und/oder einem lebenslangen Wohnrechtkombiniert werden.

Dieses Video zeigt Ihnen die Möglichkeiten der Immobilienverrentung

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Wann verwendet man welche Berechnungsmethode?

Sachwertverfahren

• Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser
• unbebaute Grundstücke (nur Bodenwert)

Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet. Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach den Normalherstellungskosten zu ermitteln.

Ertragswertverfahren

• Eigentumswohnungen
• Mehrfamilienhäuser (ab 3 Wohneinheiten)
• Wohn- und Geschäftsanlagen (WGA)
• Gewerbe

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zur Anwendung, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium ist, bzw. wenn die Immobilien üblicherweise am Markt vermietet wird. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren ermittelt.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke. Voraussetzung ist, dass eine genügende Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist.

Bodenrichtwert

Der zu einer Adresse ermittelte Bodenwert ist ein wichtiger Baustein bei der Ermittlung des Immobilienwertes. Der Bodenrichtwert ist im deutschen Städtebaurecht ein durchschnittlicher Wert der Lage, ermittelt aus den Kaufpreisen von Grundstücken unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustandes. Der Bodenrichtwert für Bauland wird, abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern, mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt.

Bodenrichtwerte werden im Rahmen der Wertermittlung von Immobilien herangezogen, um den Bodenwert zu bestimmen. Grundlage dafür sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, die von den bundesweit existierenden Gutachterausschüssen für Grundstückswerte geführt werden.

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Grunderwerbsteuer der Bundesländer in Deutschland

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fällt im Normalfall einmalig die Grunderwerbsteuer an.

Diese steht den jeweiligen Bundesländern zu, die diese an die Städte und Kommunen weiterreichen können.

Gesetzliche Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrESt).

Die höchsten Steuersätze haben mit 6,5 % die Bundesländer Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, das Saarland und Thüringen.

Die niedrigsten Steuersätze haben Bayern und Sachsen mit 3,5 %.

Hier die aktuelle Übersicht der Grunderwerbsteuer nach Bundensländern in Deutschland für das Jahr 2017

Von der Besteuerung ausgenommen sind u.a.

• Erwerbsvorgänge deren Wert 2.500.- EUR nicht übersteigt (Freigrenze)
• Erwerb durch Ehepartner oder Lebenspartner
• Erwerb durch Verwandte ersten Grades
• Erbschaft und Schenkung
• bei Gesellschaften: wenn höchstens 95 % der Anteile erworben werden

Die Steuer entsteht nach Rechtswirksamkeit des Erwerbsvorganges und ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig.

Steuerschuldner sind regelmäßig die Erwerber und Veräußerer zusammen. In den meisten Verträgen wird jedoch vereinbart, daß der Erwerber die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat.

Die Bundesländer haben über die Grunderwerbsteuer im Jahr 2015 rund 11,25 Milliarden Euro und im Jahr 2016 rund 12,4 Milliarden Euro eingenommen. Tendenz steigend!